Acheter un bien immobilier en Ligurie

Commencer par vos objectifs et votre budget

La meilleure façon de commencer consiste à définir l’objectif, le budget total et le calendrier. Le prix du bien n’est pas le seul coût : il faut prévoir les impôts, le notaire, une éventuelle agence, les contrôles techniques, le prêt immobilier, les travaux et les dépenses annuelles.

• Usage : résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif ou bien à rénover.
• Budget total : prix maximal, impôts et frais d’achat, travaux éventuels et réserve pour imprévus.
• Besoins : quartier, distance de la mer et des services, accessibilité, exposition, espaces extérieurs, stationnement, ascenseur et état de l’immeuble.
• Financement : si un prêt est nécessaire, demandez une première évaluation à la banque avant de prendre un engagement contractuel.

Les étapes de l’achat

1. Premier échange et plan de recherche. Nous précisons l’usage du bien, le budget global et les priorités, puis ciblons les secteurs et types de logements adaptés.
2. Sélection et visites. Nous comparons les biens selon leur emplacement, leur prix demandé, leur état, les charges de copropriété, leur potentiel d’usage et les travaux prévisibles. Si vous vivez à l’étranger, des visites à distance et des comptes rendus vidéo peuvent être organisés.
3. Évaluation de l’offre. Avant de signer une proposition, vérifiez le prix, sa date d’expiration, le montant et la nature juridique des sommes versées, la date prévue de l’acte définitif et les conditions suspensives, par exemple l’obtention du prêt ou le résultat des vérifications. Une offre acceptée peut devenir contraignante : le notaire devrait pouvoir examiner les documents avant la signature.
4. Vérifications juridiques et techniques. Le notaire vérifie la propriété et les aspects juridiques de l’acte. Un professionnel qualifié (géomètre, architecte ou ingénieur) peut comparer l’état réel du bien aux autorisations d’urbanisme et au plan cadastral. Ces contrôles sont distincts et complémentaires.
5. Avant-contrat. Le compromis fixe les éléments essentiels de la vente et les engagements des parties. Il doit être enregistré dans le délai légal ; dans certains cas, le notaire peut également recommander sa transcription au registre immobilier, qui apporte une protection supplémentaire contre des formalités préjudiciables ultérieures.
6. Acte définitif et remise des clés. Le notaire prépare l’acte, vérifie les documents nécessaires, le lit aux parties, perçoit les impôts dus et se charge de son enregistrement et de sa transcription. Le solde et les sommes convenues sont payés lors de la signature.
7. Après l’achat. Il faut organiser la remise des clés, les contrats d’énergie et d’eau, les démarches auprès de la copropriété et, si nécessaire, les travaux, l’ameublement ou la gestion du bien.

Les vérifications à effectuer sur le bien

• Propriété et origine : confirmer que le vendeur a le droit de vendre et que les quotes-parts et consentements nécessaires sont en règle.
• Registres immobiliers : hypothèques, saisies, servitudes, restrictions et autres formalités ; le notaire effectue les vérifications juridiques relevant de sa compétence.
• Cadastre : références, titulaire enregistré et concordance du plan cadastral avec les lieux, avec l’aide d’un technicien si nécessaire.
• Urbanisme et construction : autorisations, modifications, régularisations éventuelles et conformité avec l’état réel. Ne vous fiez pas uniquement au plan cadastral.
• Copropriété : règlement, charges courantes, travaux extraordinaires votés ou prévus, impayés et procès-verbaux récents des assemblées.
• Performance et état matériel : certificat énergétique (APE), installations, toiture, façades, humidité, fenêtres, chauffage, accessibilité et coût probable des réparations.
• Particularités locales : accès, stationnement, bruit, exposition et humidité ; dans une zone protégée ou un bâtiment historique, vérifiez les contraintes paysagères et prescriptions spécifiques.

L’acte notarié ne remplace ni une inspection technique approfondie ni une estimation des travaux. Il est prudent de confier les contrôles d’urbanisme, de construction et d’état du bien à un professionnel qualifié, dans le cadre d’une mission et d’un devis séparés.

Impôts à l’achat : les principales règles

Les impôts dépendent principalement du vendeur (particulier ou entreprise), de l’assujettissement de la vente à la TVA et de votre éligibilité à l’avantage fiscal italien prima casa (résidence principale). Le bien doit appartenir à une catégorie cadastrale éligible (les catégories A/1, A/8 et A/9 sont exclues). En général, il doit se trouver dans la commune de résidence ou dans celle où l’acheteur transférera sa résidence dans les 18 mois, sous réserve d’exceptions. Les autres biens déjà détenus dans la commune et les achats antérieurs ayant bénéficié du même avantage comptent également. Depuis 2025, dans certaines situations, une personne qui possède déjà un logement acheté avec l’avantage « prima casa » peut en acheter un autre en bénéficiant de cet avantage, à condition de vendre le premier dans les deux ans suivant le nouvel achat. Des exceptions existent : le notaire doit examiner la situation personnelle. « Prima casa » est une définition fiscale et ne signifie pas nécessairement qu’il s’agit du premier bien immobilier détenu dans sa vie.

Achat auprès d’un particulier ou d’une entreprise avec vente exonérée de TVA

Lorsque les conditions sont réunies, une personne physique qui achète un logement à un particulier peut demander au notaire l’application du système prezzo-valore (prix-valeur) : les impôts proportionnels sont calculés sur la valeur cadastrale et non sur le prix déclaré. Pour un logement, le calcul de base est le revenu cadastral majoré de 5 % × 110 avec l’avantage « prima casa », ou × 120 sans cet avantage. Le notaire confirme l’éligibilité et le calcul pour l’opération concernée.

Achat soumis à la TVA

Lorsque la vente est soumise à la TVA, celle-ci est calculée sur le prix de vente et le système prix-valeur ne s’applique pas. En règle générale :

• 4 % pour un achat bénéficiant de l’avantage « prima casa », si toutes les conditions sont remplies ;
• 10 % pour un logement non luxueux sans cet avantage ;
• 22 % pour les logements de luxe des catégories cadastrales A/1, A/8 et A/9.

À ces taux s’ajoutent en règle générale des droits fixes d’enregistrement, hypothécaires et cadastraux de 200 € chacun. Le notaire confirme si la vente concernée est soumise à la TVA et quel taux s’applique.

Exemples indicatifs

Vendeur particulier, revenu cadastral de 800 € : avec le système prix-valeur et l’avantage « prima casa », la base est de 800 € × 1,05 × 110 = 92 400 €. Les 2 % représentent 1 848 € ; avec 50 € + 50 €, les trois principaux impôts s’élèvent à environ 1 948 €. Sans avantage, avec le coefficient 120, la base est de 100 800 € ; les 9 % représentent 9 072 €, plus 100 €, soit environ 9 172 €.

Vente soumise à la TVA, prix de 250 000 € : avec l’avantage « prima casa », 4 % représentent 10 000 €, plus 600 € de taxes fixes ; sans avantage, en supposant une TVA à 10 %, 25 000 € plus 600 €. Ces exemples n’incluent pas le notaire, l’agence, le prêt, les travaux ni les autres coûts et ne remplacent pas le calcul du notaire.

Offre, dépôt et compromis : précautions avant de signer

Une offre d’achat peut devenir contraignante dès son acceptation. Avant de signer, assurez-vous que les éléments suivants sont clairs : prix, conditions, date d’expiration de l’offre, dépôt ou acompte, modalités et échéances de paiement, date de l’acte définitif, remise du bien et conditions suspensives nécessaires.

La caparra confirmatoria (dépôt de garantie confirmatoire) et l’acompte sur le prix ont des conséquences contractuelles différentes. La somme ne doit pas être qualifiée sans que le contrat décrive correctement l’accord. Pour les avant-contrats signés à partir du 1er janvier 2025, l’impôt proportionnel sur les dépôts et acomptes non soumis à la TVA est généralement de 0,5 %, dans la limite de l’impôt applicable au contrat définitif. S’y ajoutent le droit fixe d’enregistrement et le droit de timbre. Les acomptes soumis à la TVA suivent d’autres règles. L’avant-contrat doit être enregistré dans les 30 jours ; demandez au notaire de calculer et de gérer les paiements correspondants.

Si les vérifications ou l’obtention du prêt sont indispensables, les conditions doivent être formulées précisément dans le contrat avant la signature. Un conseil préalable du notaire est particulièrement utile en cas de dépôt important ou d’achat d’un bien à rénover.

Notaire, prêt et autres frais : quel budget prévoir

• Impôts d’achat : calculés selon les règles et exemples ci-dessus.
• Notaire : il n’existe pas de montant unique pour toutes les ventes. Le devis dépend de la valeur et de la complexité de l’acte, du régime fiscal, des formalités et de la présence d’un prêt. Demandez un devis écrit détaillé distinguant honoraires, TVA, impôts et débours. L’acte de prêt entraîne des frais notariaux supplémentaires.
• Prêt immobilier : en plus des frais bancaires (étude du dossier, expertise et conditions du financement), une taxe de substitution s’applique généralement au montant emprunté : 0,25 % pour un prêt qualifié d’achat « prima casa » et 2 % dans les autres cas prévus. La banque et le notaire confirment le régime applicable.
• Agence ou intermédiaire : le montant et la date d’exigibilité des honoraires doivent être convenus par écrit ; la TVA s’applique lorsqu’elle est due. Aucun taux unique n’est imposé pour toutes les missions.
• Expertise technique : demandez un devis à un géomètre, architecte ou ingénieur pour la visite et l’examen des documents ; des frais supplémentaires peuvent s’ajouter si des irrégularités ou régularisations sont nécessaires.
• Autres frais possibles : traductions ou interprète, procuration si vous ne pouvez pas être présent, conseil fiscal, assurance, déménagement, travaux et ameublement.

Exemple de budget indicatif : imaginons un achat à un particulier pour 250 000 €, avec un revenu cadastral de 800 €, comme résidence secondaire. Si le système prix-valeur s’applique, les principaux impôts s’élèvent à environ 9 172 € (droit d’enregistrement de 9 072 € + 100 € de taxes hypothécaire et cadastrale). En ajoutant, à titre d’hypothèse seulement, 2 000 € d’honoraires notariaux + TVA et environ 300 € de débours, les frais à la signature seraient d’environ 11 900 €, hors prêt, technicien, travaux et agence. Avec l’avantage « prima casa », le même revenu cadastral et les mêmes honoraires supposés, l’exemple descend à environ 4 700 €.

Si une agence intervient, convenez de la commission par écrit. Le guide de la Chambre de commerce de Gênes indique comme référence de marché, et non comme tarif obligatoire, environ 2 à 4 % du prix hors TVA pour chaque partie. Par exemple, 3 % + TVA sur 250 000 € représentent 9 150 € : dans l’exemple de résidence secondaire ci-dessus, le budget atteindrait environ 21 000 €, avant les autres frais. Les honoraires du notaire et des techniciens varient ; ces chiffres sont uniquement indicatifs et doivent être remplacés par des devis réels.

Pour obtenir une estimation fiable, il faut connaître le prix, le revenu et la catégorie cadastrale, le régime fiscal du vendeur, le montant du prêt et les conditions de l’agence. Demandez au notaire un devis écrit séparant impôts, honoraires, TVA et débours.

Après l’acte : impôts et dépenses annuelles

• IMU : généralement due pour les biens autres que la résidence principale ordinaire et pour les résidences principales de luxe des catégories A/1, A/8 et A/9. Les taux et réductions dépendent de la commune et de la situation du propriétaire.
• TARI : taxe municipale sur les déchets ; son montant et les démarches sont fixés par la commune. Il faut déclarer correctement l’occupation ou la disponibilité du bien.
• Copropriété : charges courantes et exceptionnelles selon le règlement, les décisions votées et les critères applicables.
• Revenus locatifs : si le bien est loué, le régime fiscal dépend de l’usage, de la durée, de la propriété et de la situation fiscale du propriétaire. Les locations touristiques entraînent aussi des obligations locales et nationales à vérifier avant de commencer.

L’exonération d’IMU pour une résidence principale ordinaire ne doit pas être confondue avec l’avantage fiscal « prima casa » accordé lors de l’achat : les conditions et les impôts sont différents.

Acheteurs vivant à l’étranger

Avant d’entamer les négociations, vérifiez le code fiscal italien, les pièces d’identité, l’état civil et le régime matrimonial, les modalités de paiement ainsi que les documents demandés par la banque et le notaire. Les ressortissants hors UE peuvent faire l’objet de vérifications supplémentaires, notamment la condition de réciprocité ou d’autres exceptions prévues par la loi : cette règle doit être vérifiée en fonction de la nationalité et de la situation avant tout engagement. L’achat d’un logement ne donne pas, à lui seul, droit à un titre de séjour italien.

L’accompagnement de The Key Studio

The Key Studio peut vous aider à définir votre projet, repérer et comparer des biens en Ligurie, organiser les visites et coordonner le parcours avec le notaire, le technicien, la banque et les autres professionnels choisis par l’acheteur. Après l’achat, nous pouvons également étudier un accompagnement local, les travaux, l’ameublement et la gestion du bien. Le périmètre du service, les professionnels concernés et les éventuels honoraires sont précisés avant de commencer. Les vérifications notariales, techniques et fiscales restent confiées à des professionnels qualifiés.

Sources officielles et informations complémentaires

• Agence italienne des recettes – Impôts liés à l’achat d’un logement
• Agence italienne des recettes – Avantage fiscal « prima casa »
• Agence italienne des recettes – Enregistrement de l’avant-contrat
• Conseil national du notariat – Acheter un logement
• Conseil national du notariat – Règles pour l’achat
• Conseil national du notariat – L’avant-contrat
• Ministère des Affaires étrangères – Code fiscal
• Ministère des Affaires étrangères – Condition de réciprocité

Cette page fournit des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, technique ou financier. Les règles, taux et pratiques peuvent évoluer ; demandez au notaire, au conseiller fiscal, à la banque et au technicien de vérifier votre opération avant de signer ou de verser une somme.